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La TVA lors de la revente d’un bien

Dans le cadre d’une acquisition en loueur meublé professionnel (LMP) ou Loueur meublé non professionnel (LMNP), l’acheteur a pu récupérer TVA incluse dans le prix du bien. Pendant les 20 premières années, ce bien est soumis au régime de la TVA. Qu’en est il lors de la revente ?

I. L’acquéreur est soumis a la TVA et reprend le bail : Le vendeur ne restitue pas la TVA à l’état

Si le bien est revendu à un acquéreur qui est soumis au régime de la TVA, qui reprend dans les mêmes conditions le bail en cours, avec les loyers soumis à la TVA, le vendeur ne restitue pas la TVA à l’état :

“Les transferts de biens d’investissement réalisés dans le cadre de la transmission d’universalité totale ou partielle de biens prévue par les dispositions de l’article 257 bis du CGI, dans le délai de régularisation prévu à l’article 207 de l’annexe II au CGI, ne donnent pas lieu, chez le cédant, aux régularisations du droit à déduction prévu au III de ce même article.”

Par exception, dans la mesure où le nouvel acquéreur, donc nouveau bailleur (acquisition du bien et du bail), poursuit l’activité de location dans les mêmes conditions d’assujettissement  à la TVA que son prédécesseur (le bail commercial se poursuit dans les mêmes conditions qui prévalaient précédemment), aucune « rétrocession » de la taxe sur la valeur ajoutée n’est due.

II. L’acquéreur n’est pas soumis au régime de la TVA ou ne reprend pas le bail : Le vendeur doit restituer la TVA au prorata temporis

Si le bien est revendu à un acquéreur qui n’est pas soumis au régime de la TVA, ou qui ne reprend pas le bail,  avant l’échéance de 20 ans, implique la restitution de la TVA à l’Administration fiscale, au prorata temporis, par l’investisseur initial.

Exemple : dans le cas d’une revente au bout de 8 années de détention, le vendeur devra restituer 12/20ème de TVA (20 – nombre d’années ou fractions d’années de détention du bien).

III. Après 20 ans de détention : Plus aucun rappel de TVA ne pourra être exercé

Après 20 ans de détention du bien (par un ou plusieurs propriétaires successifs), la TVA est réputée comme définitivement acquise par l’administration fiscale. Le vendeur pourra donc conserver l’intégralité de la TVA.

Plus aucun rappel de TVA ne pourra être exercé par l’administration fiscale à l’égard du vendeur, ce dernier étant tout simplement sorti du champ d’application de la TVA.

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