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7 Erreurs à éviter lorsque vous achetez un bien immobilier

Acheter un bien immobilier doit être une action bien réfléchie qui doit vous permettre un retour sur investissement, avec le moins de risques possible.

Parfois, les situations de la vie nécessitent de vendre un bien en urgence (séparation, divorce, décès d’un proche, perte d’emploi…). 

Bien acheter, c’est aussi prévoir de revendre le bien, rapidement en cas de nécessité, et surtout sans perdre trop d’argent.

Une question s’impose avant l’achat : le bien se revendra-t-il facilement ? Et dans quelles conditions ?

Voici 10 erreurs à éviter qui pourront vous être utile pour votre réflexion et choix de produits lors d’une acquisition.

Toute personne qui investit dans un bien immobilier attentivement sélectionné, dans un quartier en croissance d’une ville prospère, adopte la méthode la plus sûre pour devenir indépendant financièrement, parce que l’immobilier est à la base de la richesse.

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Ne pas tenir compte de l'emplacement

L’emplacement est le premier critère à sélectionner avec choix, car lors d’un besoin de revente de votre bien, si vous disposez d’un bien placé, celui-ci aura beaucoup plus de chances d’être vendu rapidement.

L’emplacement est le facteur numéro 1 qui impacte le prix. Dans certaines régions de France, il est encore possible de trouver des terrains à 5 € le mètre carré… tout simplement car personne ne souhaite acheter. Dans certaines grandes villes, changer d’une rue peut modifier le prix de de 20%.

Connaître le secteur est un point primordial. 

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Ne pas tenir compte de l'orientation​

Un bien mal orienté est un bien plus froid,  qui va nécessité d’être davantage chauffé et éclairé.. et sera souvent plus sombre.

Le Sud permet une exposition au soleil à toutes heures de la journée, permet des pièces très claires et très agréables, ce qui est primordial en hiver.

Par exceptions, Il pourrait être intéressant de ne pas écarter un bien,  si  celui ci est exposé : 

  • face à la mer, 
  • vue pistes de ski, 
  • sur une place connue,
  • sur un lieu méritant un détour…

Un bien dans une résidence de tourisme exposé nord, mais avec une vue sur la Tour Eiffel par exemple, change totalement la donne. En effet, tout au contraire dans ce même immeuble, ce bien en particulier pourrait être commercialisé plus cher.

 

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Surpayer la valeur du m²

Le prix d’achat est bien sûr un critère déterminant. Et pour ne pas “surpayer” un bien, il est désormais plus facile de se renseigner et de connaitre le prix du marché car aux sources des agents immobiliers, des experts et des notaires, s’ajoutent celles des sites Internet spécialisés. 

Connectez-vous à votre espace de déclaration d’impôts – rubrique autres services. L’administration fiscale produit une base gratuite des estimations immobilières. Cette base reprend les données des prix de vente réels négociés sur un secteur, une rue, ou même dans le même emplacement que vous recherchez. 

Ceci vous permet d’obtenir une estimation.

De plus, n’oubliez pas quelques éléments qui abaissent le prix d’un bien par rapport à un autre, dans un même immeuble :

  • les rez-de-chausée (-10 à 20%),
  • les biens qui nécessitent une rénovation (selon les rénovations), 
  • les biens orientés nord (-10 à 20 %)
  • les biens loués (-10 à 20 %)..
Ces critères peuvent donc aussi être cumulatifs…
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Ne pas prévoir d'apport

En règle générale, l’apport personnel d’achat immobilier sert à payer les frais relatifs à l’emprunt (frais de notaire et/ou de dossier, caution, etc.). 

Ne le négligez pas : c’est une donnée essentielle, voire déterminante, pour monter votre demande de crédit dans de bonnes conditions, car la majorité des banques refusent de prêter plus que la valeur du bien acheté. 

On considère généralement que l’apport immobilier doit être au moins égal à 10 % de la somme totale empruntée… cependant, certaines banques sont plus frileuses et demandent un apport supérieur, par fois de 10 à 20 %.

Quand le marché se tend et que les taux d’intérêt sont plus élevés, les banques peuvent exiger jusqu’à 40 % du montant en guise d’apport !

Sachez enfin que l’apport personnel d’achat immobilier idéal est de 30 %.

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Oublier les frais de notaires ou travaux éventuels

Pour éviter les mauvaises surprises, évaluez-les dès le départ ! 

Les frais de notaire également appelés “frais d’acquisition” ou “droits de mutation à titre onéreux” doivent être acquittés par l’acquéreur au moment de son achat immobilier. Et ils représentent une somme importante à débourser. 

Les frais de notaire, d’un logement ancien ou bien en résidence (tourisme, étudiante, …)  sont estimés à environ 8% du prix de vente.

Dans le cadre d’un rachat avec bail repris, vous prenez la suite d’un bail existant qui garanti le loyer aux conditions précédemment conclues. Ce bail peut être ancien, et le mobilier a peut être donc “vécu”. Il faudra donc être vigilent à une possible rénovation du mobilier par la suite.

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Ne pas garder une capacité d'endettement

Le taux d’endettement correspond au montant maximum que vos mensualités de remboursement doivent représenter dans vos revenus.

Le Haut Conseil de stabilité financière donné des nouvelles recommandations aux banques pour limiter et/ou sécuriser les particuliers. 

Le taux d’endettement maximum recommandé est de  35 %.

Cependant, selon les revenus certaines banques acceptent fort heureusement de manière logique de dépasser ces 35% d’endettement, et permet ainsi de d’augmenter les capacités d’emprunt.

S’approcher ou atteindre cette limite peut vous empêcher par la suite dans les années qui viennent d’emprunter de nouveau. 

Notre conseil  :

  • Augmenter légèrement la durée du prêt afin de garder au capacité financière de nouvel endettement. 
  • Ceci vous permettra de réinvestir. Votre emprunt actuel produit un loyer qui sera ajouté à vos ressources et démultipliera également cette capacité. 

 

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Ne pas négocier son crédit

Si vous avez des anciens prêts, vous pouvez réduire votre mensualité ou réduire la durée de votre prêt.

Pour cela, il faut réunir trois conditions qui sont :

  • Premièrement, être dans la première moitié de votre crédit immobilier
  • Deuxièmement, avoir au moins 0,70 voire, 1 point d’écart entre le taux que vous avez sur votre crédit et le taux actuel pratiqué aujourd’hui sur la même durée.
  • Et troisièmement, avoir un capital restant dû d’au moins 70 000 euros

Concrètement, si vous avez un taux de crédit immobilier à 2,60 % sur 20 ans, les taux actuels sont à 1,60 % sur 20 ans, vous êtes donc concernés !

Si ces trois conditions sont réunies et que vous n’êtes pas encore passé entre les mailles de la renégociation de crédit immobilier, pensez-y car vous avez de fortes économies à réaliser.

Deux options s’offriront ainsi à vous

  • Soit, garder la même mensualité et réduire la durée, donc rembourser plus vite ;
  • Soit rembourser sur la même durée mais rembourser un petit peu moins tous les mois et du coup récupérer du pouvoir d’achat mensuel.

 

Pour renégocier son crédit, le plus simple est de faire tout d’abord une simulation en ligne, comme par exemple meilleurtaux.com pour effectuer votre demande de renégociation de crédit immobilier !

L'immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde.

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