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La réduction d’impôts lors de la revente d’un bien

Lors de l’acquisition d’un bien dans le cadre de la loi senci-bouvard, ont été accordées des réductions d’impôts sur une durée de 9 ans. Si vous revendez avant ou après 9 ans de détention, que devient la réduction d’impôts ?

I. Après 9 ans : la réduction est acquise – L’investisseur a respecté son engagement de durée de détention

L’investisseur est totalement libéré de ses obligations.

Notre conseil : Anticipez un peu afin de mettre en vente votre bien et ainsi trouver un acquéreur pour signer avant les autres… en effet, vous ne serez pas les seuls à mettre en vente un bien dans cette résidence. La résidence ayant été généralement construite en VEFA, les différents lots qui la composent ont vraisemblablement étés acquis au même moment. Les différents propriétaires vont donc souhaiter, comme vous, vendre leur bien…  De nombreux biens du même type vont donc arriver sur le marché, et il sera plus simple pour les acheteurs de négocier et d’obtenir un prix plus bas que le marché.

II. Avant 9 ans : Restitution totale à l’administration de la réduction d’impôts sauf exceptions

La réduction d’impôts octroyée par l’état est soumise au respect de l’engagement de détention du bien pour une durée de 9 ans.

“En cas de non-respect de l’engagement de location ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession. Toutefois, en cas d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune, la réduction d’impôt n’est pas reprise.” (article 199 sexvicies du CGI –Modifié par LOI n°2011-1977 du 28 décembre 2011 – art. 76).

L’investisseur devra, l’année de la vente de son bien, restituer les réductions d’impôts que l’état lui a accordé les années précédentes.

Exemple : Acquisition en année N, d’un bien permettant une réduction d’impôts de 9000 €.
Le vendeur souhaite vendre son bien avant le terme des 9 ans, la 8ème année de détention.
Il a déduit chaque année 1/9ème de la réduction, soit 1000 euros chaque année pendant 7 ans.
Il a donc déduit 7000 € à ce jour.
Il aurait également dû déduire 1000 €, la 8eme et 1000 € la 9eme année.
En raison de la vente avant la fin de l’engagement, le vendeur devra restituer l’année de la vente les somme déjà déduites… donc 7000 €

Notre conseil : 

S’il vous reste peut de temps avant la fin de l’engagement des 9 ans, si vous pouvez : évitez de vendre votre bien. Cependant, comme dans le cas précédent (vente après l’engagement de 9 ans), un peu avant la fin de la 9ème année de détention, vous pouvez déjà anticiper et mettre en vente votre bien, car vous ne serez pas les seuls à mettre en vente un bien dans cette résidence. La résidence ayant été généralement construite en VEFA, les différents lots qui la composent ont vraisemblablement étés acquis au même moment. Les différents propriétaires vont donc souhaiter, comme vous, vendre leur bien…  De nombreux biens du même type vont donc arriver sur le marché, et il sera plus simple pour les acheteurs de négocier et d’obtenir un prix plus bas que le marché.

III. Avant 9 ans : Les exceptions permettant de conserver la réduction d’impôts

La revente du bien avant les 9 années de détention obligatoire n’entraine pas la restitution de la réduction d’impôts dans seulement 4 cas restrictifs.

C’est l’article 199 sexvicies du code général des impôts, 3ème alinéa du III qui régit les 4 cas suivants :

  • Revente pour cause d’expropriation

C’est le cas lorsque le contribuable ou lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune est contraint de cesser son activité de location meublée suite à une décision d’expropriation pour cause d’utilité publique.

  • Revente pour cause de décès

C’est le cas lorsque le contribuable ou lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune décède.

  • Revente pour cause d’invalidité

C’est le cas lorsque le contribuable ou lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie (ex : incapacité professionnelle ou invalidité entrainant la nécessité de l’assistance d’une tierce personne).

  • Revente en cas de perte d’emploi

C’est le cas lorsque le contribuable ou lorsque l’un des membres du couple soumis à imposition commune fait l’objet d’une rupture de son contrat de travail à l’initiative de l’employeur (cas des salariés mis en retraite anticipée).

Notre conseil :

L’année de la vente, indiquez dans votre déclaration d’impôts dans la case “informations que vous souhaitez nous communiquer” à la fin de la déclaration d’impôts la raison pour laquelle vous ne déduisez pas la réduction d’impôt cette année.

Ex “vente du bien acquis l’année X en raison de ma perte d’emploi. Il n’y aura donc plus de réduction d’impôts sur ce bien les années suivantes.”

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