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A quel prix revendre son bien

La revente d’un bien en Loueur meublé professionnel (LMP) ou en Loueur Meublé non professionnel (LMNP)

I. Vente d’un bien neuf sur lequel vous avez eu une réduction d’impôts

Lors de votre acquisition du bien, vous avez généralement acheté un bien neuf, vous avez bénéficié d’un prix d’achat HT (récupération de la TVA) avec une réduction d’impôts déductible pendant 9 ans, à raison de 1/9 du prix de revient chaque année, et enfin, le promoteur vous a garanti une durée ferme de bail.

Lorsque vous vendez votre bien, le futur acquéreur ne pourra pas bénéficier de ces avantages. Le bâtiment aura vieilli, et des charges vont commencer à apparaitre, le bail ferme sera peut être sur le point de se terminer sans aucune garantie de renouvellement dans les mêmes termes, et enfin le loyer qui a évolué souvent à la hausse a un plus grand risque d’être renégocié à la baisse par le bailleur. Il va acheter un bien dit “ancien” sur lequel il ne pourra bénéficier que d’un déficit foncier (amortissement du bien sur 20 ans). Cet investisseur va donc rechercher outre un bon emplacement, mais surtout se pencher sur 2 points essentiels à son investissement : la rentabilité et le gestionnaire.

L’historique de la résidence lui permet de voir maintenant très rapidement la qualité du gestionnaire sur votre résidence, car il existe de nombreux forums, et généralement lorsque un gestionnaire est mauvais, notamment, si il les paye en retard, ou même lorsqu’il ne les paye plus ou que celui-ci les honorent avec plusieurs trimestres de retard, il n’est pas rare de le savoir rapidement sur internet. Les baux dont les résidences ont subi des difficultés de paiement ont pu renégocier les baux et peuvent intégrer des semaines d’occupation ou un loyer fixe + un loyer variable, un pourcentage du CA au delà d’un certain résultat de la résidence.

Il ne faut pas non plus croire que lorsque un acquéreur signe un bail “ferme” avec un gestionnaire, que celui-ci est réellement ferme. On a vu des grands gestionnaires en cours de bail ferme décider de manière unilatérale de souhaiter diminuer de 15 à 20 % les loyers en proposant une pseudo garantie de loyer variable, alors qu’en se penchant sur les charges fixe de leur bilan… malgré un recul des réservations… et du chiffre d’affaire. On pourrait croire qu’en raison d’une baisse d’activité, ils augmentent la pub… et bien non…  ils augmentent les charges de salaires de la résidence…  et prétextent que les loyers sont devenus trop élevés en raison de l’évolution des indices…

Ceci étant posé, vous comprenez aisément, qu’un acheteur, souhaite garantir son achat avec des loyers qui lui soient payés en temps et en heures, surtout si celui ci souhaite acquérir votre bien via un financement.

Le taux de rentabilité généralement attendu est entre 5.40 % et 7.40 % brut (on ne compte pas les charges, ni la taxe foncière).

Vous trouverez surement des biens sur le marché a des taux de rentabilité bien plus basses, car les vendeurs pensent souvent que leur bien trouvera preneur plus cher… et finalement avec le temps (perdu), en s’apercevant qu’il existe de nombreux autres produits plus rentables que le leur, vont décider de réduire le prix de vente pour arriver dans des taux de rentabilité similaires.

N’oublions pas que sur ce marché, nous sommes dans le marché de la revente et donc du bien dit “ancien”, que les acheteurs potentiels peuvent négocier le prix affiché.

Notre conseil : Pour vendre rapidement, proposez votre bien avec une rentabilité dans les taux moyens en vous laissant une marge de négociation, toujours apprécié par les acquéreurs.

II. Quel est le prix de votre bien ? Calculer le prix de vente selon une rentabilité.

Nous l’avons vu précédemment, les investisseurs souhaitent gagner de l’argent… Ils ne vont pas vous acheter votre bien uniquement car vous êtes sympathique. Nous allons ici calculer à quel prix de vente proposer son bien. Il existe plusieurs manières de connaitre  la rentabilité d’un bien. La plus précise va intégrer toutes les charges, à savoir les charges lors de l’achat (frais de notaire) et déduits du loyer annuel HT les charges (taxe foncière hors ordures ménagères ainsi que les charges de copropriété lorsque celle-ci sont facturées)

Info : Les gestionnaires sont bien évidemment différents en ce qui concerne les charges de copropriété. Certain versent des loyers net de charge (ex Reside Etudes par exemple.

La formule est simple :

Prix de vente = Loyers HT reçu dans l’année / rentabilité attendue.

Ex : Mr et Mme L ont un bien recevant des loyers annuels de 3490 € HT
Calculons le prix de vente approximatif de leur bien pour une rentabilité entre 5.40 %  et 7.44 %

  • Prix de vente max = 3490/5.40 x 100= 64 629 €
  • Prix de vente min = 3490/7.44 x 100  = 46 908 €

On peut estimer que le bien pourrait être vendu entre 49 908 € et 64 629 €

Calculons la rentabilité brute d’un investisseur qui va acheter son bien à différents prix :

  • 90 000 € : rentabilité 3 490 / 90 000 = 4.04 %
  • 80 000 € : rentabilité 3490 / 80 000 = 4.36 %
  • 70 000 € : rentabilité 3490 / 70 000 = 4.98 %
  • 65 000 € : rentabilité 3490 / 65 000 = 5.37 %
  • 60 000 € : rentabilité 3490 / 60 000 = 5.81 %
  • 50 000 € : rentabilité 3490 / 50 000 = 6.98 %
  • 46 908 € : rentabilité 3490 / 46 908 = 7.44 %

Nos conseils :

Si le gestionnaire paie sans aucun retard de loyer

  • N’oubliez pas de penser que ce prix de vente intègre les frais d’agence éventuels. Dans notre cas, ils sont réduits : 2% à la charge de l’acheteur et 2% à la charge du vendeur,
  • Commencez par une mise en vente avec une rentabilité de 5.40 % et modifiez le cas échéant le prix.

Si le gestionnaire a des retards de paiement, ne paye plus les loyers, ou a rompu le bail

  •  Consultez l’article consacré à la revente de biens avec biens défaillants

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